Immobilien als Kapitalanlage: Lohnt sich der Kauf noch?

Der Traum vom Betongold ist in Deutschland tief verwurzelt. Jahrzehntelang galten Immobilien als sichere Bank – inflationsgeschützt, wertstabil, renditeträchtig. Doch nach dem Zinsanstieg ab 2022 und dem spürbaren Preisrückgang in vielen Märkten stellen sich viele Anleger dieselbe Frage: Lohnt sich der Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage überhaupt noch – oder ist der Zug abgefahren?

Die Antwort ist, wie so oft, nicht schwarz oder weiß. Sie hängt von der Lage, der Finanzierungsstruktur, den eigenen Zielen und nicht zuletzt vom realistischen Blick auf alle Kosten ab.

Was eine Immobilie als Kapitalanlage wirklich kostet

Der Kaufpreis ist nur der Anfang. Wer eine Immobilie als Investition erwirbt, muss mit einer ganzen Reihe von Nebenkosten kalkulieren, die je nach Bundesland und Objekt schnell 10 bis 15 Prozent auf den Kaufpreis aufschlagen.

Dazu gehören:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Sachsen-Anhalt, Thüringen, Schleswig-Holstein)
• Notarkosten und Grundbucheintrag: rund 1,5 bis 2 %
• Maklerprovision: üblicherweise 3,57 % pro Partei (seit der Reform 2020 geteilt)
• Laufende Kosten: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, ggf. Hausgeld bei Eigentumswohnungen

Diese Kaufnebenkosten amortisieren sich erst über viele Jahre. Wer nach fünf Jahren wieder verkauft, macht in der Regel Verlust – und zahlt obendrein Spekulationssteuer, sofern die Zehnjahresfrist nicht abgewartet wurde.

Die Renditerechnung in der Praxis

Eine Bruttomietrendite von 4 bis 5 Prozent gilt in Deutschland aktuell als solide. In Großstädten wie München oder Hamburg liegt sie aufgrund der hohen Kaufpreise häufig nur noch bei 2 bis 3 Prozent – zu wenig, um eine Fremdfinanzierung darstellbar zu rechnen, wenn der Hypothekenzins bei 3,5 bis 4 Prozent liegt.

Die Nettomietrendite berücksichtigt alle Kosten: Leerstand, Reparaturen, Hausverwaltung, nicht umlagefähige Nebenkosten. Sie liegt typischerweise 1 bis 1,5 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite. Wer das nicht einrechnet, rechnet sich seine Investition schön.

Wann Immobilien investieren Sinn ergibt

Trotz dieser Einschränkungen gibt es Konstellationen, in denen eine Immobilie als Kapitalanlage klar vorteilhaft ist.

Eigenkapitalquote über 30 Prozent: Je weniger fremdfinanziert wird, desto geringer die Zinsbelastung – und desto stabiler die Rendite. Wer 40 oder 50 Prozent selbst mitbringt, kann auch in einem Hochzinsumfeld positive Cashflows erzielen.

B- und C-Lagen statt Metropolen: Städte wie Leipzig, Erfurt, Magdeburg oder Chemnitz bieten deutlich attraktivere Einstiegspreise bei gleichzeitig gesunden Mietmärkten. Die Mietrenditen liegen hier häufig bei 4,5 bis 6 Prozent – rechnerisch interessant, auch wenn das Wertsteigerungspotenzial moderater ist.

Langfristiger Anlagehorizont: Immobilien sind kein Vehikel für schnelle Gewinne. Wer mindestens 15 bis 20 Jahre plant, profitiert von Tilgungseffekten, Inflation und – in günstigen Marktphasen – Wertsteigerungen.

Steuerliche Aspekte: Vermieter können Zinsen, Abschreibungen (AfA: in der Regel 2 % jährlich auf den Gebäudewert), Instandhaltung und Verwaltungskosten steuerlich geltend machen. Bei entsprechendem Steuersatz kann das die Rendite spürbar verbessern.

Die versteckten Risiken

Was in Prospekten und Beratungsgesprächen häufig zu kurz kommt: Immobilien sind illiquide. Im Gegensatz zu Aktien oder Anleihen lässt sich eine Wohnung nicht auf Knopfdruck verkaufen – schon gar nicht zum gewünschten Preis. Wer in einer Notlage verkaufen muss, verliert oft erheblich.

Weitere reale Risiken:

• Mieterausfälle und Leerstand: Selbst solide Lagen bieten keine Garantie auf dauerhaft zahlende Mieter
• Instandhaltungsüberraschungen: Alte Heizungsanlagen, Dachschäden oder Feuchtigkeit können Zehntausende Euro kosten
• Regulatorische Eingriffe: Mietpreisbremse, Sanierungspflichten und energetische Anforderungen (z. B. durch das Gebäudeenergiegesetz) verändern laufend die Wirtschaftlichkeit

Die Verbraucherzentrale empfiehlt vor jedem Immobilienkauf einen umfassenden Risiko-Check, bei dem neben der Finanzierbarkeit auch Szenarien wie Zinsanstieg bei Anschlussfinanzierung, Mietausfall und unerwartete Reparaturen durchgespielt werden.

Alternativen zur direkten Immobilie

Wer an der Anlageklasse Immobilien interessiert ist, ohne die Komplexität des direkten Eigentums zu wollen, hat durchaus Optionen.

Offene Immobilienfonds bündeln das Kapital vieler Anleger und investieren in gewerbliche oder wohnwirtschaftliche Liegenschaften. Sie sind börsentäglich handelbar – zumindest grundsätzlich – und bieten breite Streuung. Allerdings unterlagen sie in den vergangenen Jahren erheblichem Druck durch steigende Zinsen und Bewertungsabschläge.

REITs (Real Estate Investment Trusts) sind börsennotierte Immobiliengesellschaften, die mindestens 90 Prozent ihrer Gewinne ausschütten müssen. Sie bieten hohe Liquidität und Transparenz, unterliegen aber der vollen Börsenvolatilität.

Immobilien-ETFs ermöglichen den einfachen, kostengünstigen Einstieg in ein diversifiziertes Portfolio aus REITs und Immobilienunternehmen weltweit – als Beimischung im Gesamtportfolio durchaus sinnvoll.

Fazit: Kein pauschales Ja oder Nein

Immobilien als Kapitalanlage können auch heute noch funktionieren – aber nur unter bestimmten Bedingungen. Die Zeiten, in denen sich ein Kauf fast automatisch rechnete, sind vorbei. Wer heute investiert, braucht solides Eigenkapital, einen langen Atem, realistische Renditeerwartungen und ein gutes Verständnis der lokalen Marktbedingungen.

Wer hingegen nur wenig Eigenkapital mitbringt, Flexibilität benötigt oder sich den Verwaltungsaufwand nicht zutraut, fährt mit alternativen Anlageformen oft besser – und schläft ruhiger. Die ehrliche Antwort auf die Frage, ob sich Immobilien investieren noch lohnt, lautet: Es kommt darauf an. Und genau das sollte man sich vor der Unterschrift unter dem Kaufvertrag sehr genau überlegt haben.